Giới đầu tư lo ngại các loại phí sẽ tạo thêm gánh nặng cho doanh nghiệp BĐS
Dự thảo Luật kinh doanh BĐS quy định doanh nghiệp địa ốc phải chịu hai loại phí: tiền ký quỹ thực hiện dự án và tiền bảo lãnh cho người mua nhà. Nhiều chủ đầu tư lo lắng bởi nếu những chi phí này là bắt buộc, họ sẽ phải tính vào giá thành, điều này sẽ khiến giá BĐS bị đẩy lên cao làm thị trường càng khó khăn thêm.
Các loại phí tăng thêm gánh nặng cho doanh nghiệp
Theo đề xuất của dự thảo Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư chỉ được phép ký hợp đồng với người mua BĐS hình thành trong tương lai khi đã có bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay thế nếu xảy ra biến cố. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng phải nộp tiền ký quỹ dự án khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất.
Trong bối cảnh kinh tế đang khó khăn như hiện nay, nhiều doanh nghiệp rơi vào cảnh lao đao, phải gánh trên vai nhiều loại thuế, phí thì với việc "cõng" thêm hai loại phí này, doanh nghiệp địa ốc lại phải chịu thêm gánh nặng.
Một giám đốc doanh nghiệp địa ốc (xin được giấu tên) cho biết, để một dự án BĐS được triển khai phải trải qua hàng loạt chi phí như xin thỏa thuận về địa điểm, quy hoạch, báo cáo năng lực đầu tư, hồ sơ thẩm định tài chính kèm với đó là hàng loạt các khâu tham vấn. Ngoài ra, còn phải kể đến các loai phí "vô hình" mà doanh nghiệp không thể hạch toán được. "Khó khăn về vốn đã khiến doanh nghiệp lao đao rồi, không vay được ngân hàng, lại không được huy động vốn từ người mua, giờ lại phải đóng thêm hai khoản phí rất lớn như vậy thì doanh nghiệp chỉ có nước chết", vị này nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS Tp.HCM cũng có chung quan điểm nêu trên. Nói về việc nộp tiền ký quỹ, ông Châu cho rằng: Chủ đầu tư sẽ càng gặp khó khăn hơn nếu phải thực hiện nghĩa vụ này, khoản phí này bị tính vào giá nhà, cuối cùng người mua vẫn phải gánh chịu. Mục đích là nhằm vào một số ít chủ đầu tư không đáng tin cậy, không nên vì vậy mà bắt buộc đối với tất các các doanh nghiệp. Thêm vào đó, để thực hiện bảo lãnh, doanh nghiệp phải đặt tiền bảo lãnh hoặc phải có tài sản đảm bảo và nộp phí cho tổ chức tín dụng (khoản phí này vào khoảng 2%). Vấn đề bảo lãnh thuộc về quan hệ dân sự, khi các bên có nhu cầu và tự nguyện thì mới thực hiện. Do vậy, Hiệp hội đã đề xuất bỏ chế định bảo lãnh ra khỏi dự thảo.
Một số đại diện doanh nghiệp khác lại lo lắng ở một khía cạnh khác. Đó là việc nếu phải thực hiện khâu bảo lãnh này, doanh nghiệp sẽ phải tốn thêm nhiều thời gian, công sức cho khâu thủ tục, giấy tờ,... "Pháp luật quy định như vậy nhưng thực tế các ngân hàng có dám đứng ra bảo lãnh cho doanh nghiệp BĐS hay không? Ngoài ra, việc phát sinh thêm thủ tục hành chính là khó tránh khỏi, dễ làm phát sinh thêm tình trạng nhũng nhiễu", giám đốc một doanh nghiệp BĐS lo ngại.
Thị trường BĐS sẽ chuyên nghiệp hơn
Tuy nhiên, cũng có không ít ý kiến đồng tình với quy định của dự thảo. Ông Trần Ngọc Thành, Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh miền Trung cho rằng quy định này được thực hiện sẽ làm thị trường BĐS minh bạch và chuyên nghiệp hơn. Ông Thành còn đề xuất thêm, để dự án đảm bảo tiến độ, khi giao đất cho doanh nghiệp, ngoài các khoản tiền bắt buộc như tiền sử dụng đất, tiền giải phóng mặt bằng, Nhà nước nên yêu cầu doanh nghiệp đặt cọc tại ngân hàng (có hưởng lãi) với số tiền ít nhất bằng 20% giá trị dự án, kèm theo đó là cam kết về thời hạn hoàn thành dự án, nếu không sẽ bị thu hồi đất, mất tiền cọc.
Trong bối cảnh hiện cả nước có hơn 4.000 dự án BĐS đã được quy hoạch và cấp phép, nhưng có đến 19%, tức gần 1.000 dự án đang "bất động" thì suy nghĩ như ông Thành không phải không có lý.
Ông Đỗ Minh Dương, một chuyên gia BĐS cũng đồng tình với ý kiến của ông Thành bởi theo ông, quy định như dự thảo hiện nay sẽ loại bỏ những doanh nghiệp "tay không bắt giặc", các doanh nghiệp sẽ phải "nói thật, làm thật", phải triển khai dự án một cách linh hoạt. "Chủ đầu tư dự án sẽ không thể bán dự án trên giấy, hô hào động thổ nhưng rồi đắp chiếu để đấy mà phải đẩy nhanh quá trình thực hiện dự án".
Để giải quyết vấn đề vướng mắc này, giới kinh doanh BĐS cho rằng, Nhà nước không nên áp dụng ký quỹ đối với các doanh nghiệp đã thực hiện xong công tác giải phóng mặt bằng. Ngoài ra, Nhà nước cũng nên quy định ký quỹ theo tỷ lệ bao nhiêu % và phải có lộ trình hoàn trả tiền ký quỹ cho doanh nghiệp để tránh "tiền chết" trong ngân hàng. Ông Đỗ Minh Dương khẳng định: "Làm được như vậy, doanh nghiệp BĐS sẽ không bị "sốc" mà vẫn đảm bảo thị trường phát triển ổn định".